商业综合体拆迁或改造，最先站出来的往往不是住户，是商户。因为他们的损失是现金流，等不起。
一、四类商户情形要分开
一是产权商铺业主（有证），按征收补偿走；二是承租商户（有合同），按合同违约与装修损失走；三是无证摊贩与临时摊位，按过渡安置走；四是市场经营管理方，按整体协议走。
四类主体诉求不同，混在一张补偿表里必然吵架。
二、承租商户的三项损失
一是装修与设备投入（按剩余租期折旧，常按 5 年折旧计）；二是停业损失（按前 12 个月平均月利润乘以过渡期月数）；三是客户流失（难以量化，一般不单列，可通过回迁优先权补偿）。
三项中，停业损失争议最大，因为利润认定缺少凭据。建议以纳税申报或银行流水为依据。
三、三个补偿口径
口径一：装修补偿按评估价，剩余租期不足 1 年的按 50% 计。
口径二：停业损失按月计，过渡期一般 3 到 6 个月，制造业类可到 12 个月。
口径三：搬迁费按面积计，常见 30 到 80 元/平方米，含设备拆装与运输。
三个口径在报告里列表，注明依据文件名称与条款号。
四、回迁承诺是最大的隐性风险
招商时口头承诺"建成后原商户优先回迁、租金不涨"，落地时往往做不到。
报告应要求：回迁承诺写入书面协议，明确铺位数量、面积区间、租金上限与选铺顺序。
没有书面回迁条款的项目，商户抵触率通常超过 60%，这个数字可以直接写进报告作为判断依据。
五、施工期经营损失怎么算
围挡遮挡、道路封闭、客流下降三项叠加，通常造成营业额下降 30% 到 50%。
建议设"施工期经营补助"：按受影响程度分三档（重、中、轻），分别按月补助，最长 12 个月。
不设补助的项目，施工期投诉与堵门事件概率显著上升。
六、五条化解措施
一是提前 3 个月书面告知，逐户送达；二是设立商户协调小组（开发商、街道、商户代表三方）；三是过渡安置市场，优先安排在周边闲置物业；四是补偿款分批预付，签约即付 30%；五是设争议快速裁决通道，15 日内答复。
五条都要写明责任人与时限。
七、调查怎么做
商户调查不能用问卷量表，要用"一对一访谈加账目核对"。
每户访谈不少于 30 分钟，记录经营面积、租期、月租、月流水、装修投入五项数据。
样本覆盖率应达 100%，商户数量少但影响集中，抽样没有意义。
八、群体性风险的触发点
三个高发时点：补偿方案公示后 3 日内、围挡施工前 1 周、回迁选铺日。
三个时点应各自安排现场值守与答疑，报告里写成"重点时段维稳安排"。
九、风险等级倾向
涉及 50 户以上商户清退、且无书面回迁承诺的，一般为中风险。
商户少于 20 户、补偿协议签约率超过 90% 的，可定低风险。
十、一句话
商户要的不是同情，是一张写清数字的纸。
十一、合同条款要提前看
逐户核查租赁合同的解约条款。有"因政府征收可无条件解约"条款的，商户补偿诉求更强烈，应提前准备补偿测算。合同没看清就谈补偿，必然谈崩。
要写商业综合体稳评，把商户户数、租期结构、回迁方案发过来。
常见问题
问：商业综合体项目稳评报告的商户安置风险怎么分析？
答：商业综合体拆迁或改造，最先站出来的往往不是住户，是商户。因为他们的损失是现金流，等不起。
问：施工期经营损失怎么算？
答：围挡遮挡、道路封闭、客流下降三项叠加，通常造成营业额下降 30% 到 50%。
问：调查怎么做？
答：商户调查不能用问卷量表，要用"一对一访谈加账目核对"。 每户访谈不少于 30 分钟，记录经营面积、租期、月租、月流水、装修投入五项数据。
