老旧小区改造的稳评，本质是"几百户人家对同一件好事各有各的意见"。写不住分歧，报告就是宣传稿。
一、六类典型分歧
一是拆违（一楼私搭的阳光房、院墙）；二是加装电梯（低层反对、高层期盼）；三是管线入地与表箱位置（贴谁家墙）；四是车位划分（先到先得还是抽签）；五是施工期出行与环境；六是改造费用分摊。
六类中，一二类最容易形成两派对峙，需在报告里单独设节。
二、拆违怎么谈
三条口径：认定先于拆除（由城管出具认定书，不由施工队判断）；拆后修复明确（外墙、地面、排水由谁复原）；确有困难的给过渡（孤寡老人、残疾户可申请临时安置或帮拆）。
只喊"应拆尽拆"，一楼住户会成为最坚决的反对群体。
三、加装电梯的博弈
实务经验：同意比例按建筑面积与户数双三分之二以上，且低层住户中至少有一户书面同意，推进才顺。
补偿方式常用三种：低层免分摊并给一次性补偿、低层可使用电梯但免维保、按楼层系数递增分摊（如 1 层 0、2 层 0.5、3 层 1.0、每上一层加 0.2）。
报告应写明本项目采用哪种，且附测算表。
四、费用分摊是最大引爆点
常见做法：政府补一部分、维修资金出一部分、居民自筹一部分。自筹比例超过 30% 时，签约率通常明显下降。
报告应给出三类住户的分摊测算：低保与困难户减免机制、出租户与自住户同标准、空置房是否减免。
减免机制不设，签约会卡在最困难的几户。
五、施工期的六个具体困扰
停水停电、出入通道临时封闭、垃圾堆放、噪声粉尘、车辆无处停、快递无处送。
建议逐项写应对：停水停电提前 48 小时通知；保留不少于 1.2 米宽人行通道；设临时停车点与快递暂存点；噪声作业限定 8:00-12:00、14:00-18:00。
六项写在公示牌上，比写在报告里更有用，报告里也要留档。
六、三轮协商机制
第一轮：方案公示与意见征集（不少于 7 天）；第二轮：分歧议题专题座谈（拆违、电梯、车位各一场）；第三轮：方案修改后再公示（不少于 5 天）。
三轮都要留痕：签到表、意见台账、答复记录。
三轮走完，签约率通常能到 85% 以上。
七、特殊住户怎么安排
独居老人、残疾户、重症患者家庭，施工期受影响最大。
措施：建立一户一档，指定联络人；改造期间提供临时用水点与如厕安排；必要时协调临时住所。
这类安排最能换来口碑，也最能降低对抗。
八、四项判断标准
一看同意率（不低于 80% 为可推进）；二看分歧议题是否已逐项答复；三看特殊住户是否已落实安排；四看施工组织是否已明确通道与时段。
四项有两项不达标，建议暂缓开工先补程序。
九、风险等级倾向
涉及拆违且有历史信访的，多为中风险；以管线与立面改造为主、无拆违的，可定低风险。
十、一句话
老旧小区改造，程序比工程重要，沟通比进度重要。
十一、公示牌要立在门口
在每个楼栋入口立一块改造公示牌，写清工期、施工内容、投诉电话、联络人。居民不必上网查，抬头就能看。这块牌子的投诉下降效果，常被低估。
十二、一句话
老旧小区改造，让每一户都知道明天会发生什么。
要写老旧小区改造稳评，把户数、拆违数量、电梯意愿比例发过来。
常见问题
问：老旧小区改造项目稳评报告的居民协调风险怎么写？
答：老旧小区改造的稳评，本质是"几百户人家对同一件好事各有各的意见"。
问：拆违怎么谈？
答：三条口径：认定先于拆除（由城管出具认定书，不由施工队判断）；拆后修复明确（外墙、地面、排水由谁复原）；确有困难的给过渡（孤寡老人、残疾户可申请临时安置或帮拆）。
问：特殊住户怎么安排？
答：独居老人、残疾户、重症患者家庭，施工期受影响最大。 措施：建立一户一档，指定联络人；改造期间提供临时用水点与如厕安排；必要时协调临时住所。
