城市更新的稳评，难点是"一块地上站着五种人"，每种人的诉求不能互相替代。
一、五类主体要分开算
一是村民（有宅基地证）；二是租户（含二房东、工厂宿舍租住者）；三是商户与作坊；四是历史遗留的无证房或小产权房；五是侨房与宗族物业。
五类主体补偿依据完全不同。混成一张表，必然有人觉得"吃亏了"。
报告应以"一类一表"的方式列明认定依据、补偿口径、安置方式。
二、村民的补偿四件套
房屋价值（重置价或市场评估）、宅基地使用权补偿、搬迁与过渡费、奖励与签约奖。
四项中，宅基地补偿最易被质疑，因为各地口径差异大。报告应引用属地最新文件并注明条款。
对"一户多宅""超面积"的处理，须单独说明，不能一句话"按政策处理"。
三、租户的安置是最易被漏的一环
租户常占实际居住人口的 20% 到 40%，却不在征收补偿范围内。
报告应明确：租约提前解除的补偿（一般 2 到 3 个月租金）、搬迁补助、过渡期租赁信息提供。
不安排租户，开工后容易出现"住户已签约、租户不走"的僵局。
四、安置房三要素
一是位置，距原址多远、是否跨镇；二是面积，按人均还是按建筑面积 1:1 置换；三是交付时点，过渡期多长。
三项中交付时点最敏感。过渡期超过 36 个月，抵触情绪会显著上升。
报告应给出安置房建设进度节点（开工、封顶、交付），并与过渡费支付周期对齐。
五、过渡费怎么定
按原房屋面积计，常见每月每平方米 20 到 35 元，或按户每月固定 1500 到 3000 元。
关键在"停发条件"：安置房交付之日起 3 个月停发，而不是签约日停发。
停发条件写错，会直接引发集体上访。
六、无证房与小产权怎么处理
三类做法：认定为历史遗留的按一定比例补偿（常见 60% 到 80%）；认定为违建的不予补偿但给搬迁补助；存在争议的暂缓拆除、先行登记。
"暂缓登记"这一条很重要，它能把对抗性矛盾转为程序性处理。
七、侨房与宗族物业
广东地区常见。要点：产权人多在境外，需公证委托；宗族物业需族人会议决议；祠堂类建筑涉及习俗，迁建需择日并征得族老同意。
这三项应写入报告"特殊物业处置"一节。
八、六条化解措施
一是先签后拆，签约率不低于 90% 方可动工；二是一户一档，档案随签约同步建立；三是补偿款分批预付（签约付 30%、交房付 70%）；四是设现场协调站，每日值守；五是争议快速裁决，15 日内答复；六是安置房样板先行，让群众看得见。
九、风险等级倾向
涉及 100 户以上、含无证房或侨房的，一般为中风险；若历史上有拆迁信访，应定中偏高。
十、一句话
城市更新稳评，把五种人的账分开算，才谈得上公平。
十一、签约率怎么算才真实
签约率应以"户数"与"建筑面积"双口径统计，只算户数会让大户型村组觉得被忽略。两个口径都要在报告里列出。
十二、一句话
城市更新稳评，公平体现在每一张表都能对上账。
十三、安置房质量争议怎么防
建议组织"业主开放日"：主体封顶与交付前各一次，允许村民代表进场查看。看过再交付，质量类投诉会少很多。
要写城市更新稳评，把户数结构、安置房进度、补偿文件发过来。
常见问题
问：城市更新项目稳评报告的拆迁与安置风险怎么分析？
答：城市更新的稳评，难点是"一块地上站着五种人"，每种人的诉求不能互相替代。
问：过渡费怎么定？
答：按原房屋面积计，常见每月每平方米 20 到 35 元，或按户每月固定 1500 到 3000 元。
问：无证房与小产权怎么处理？
答：三类做法：认定为历史遗留的按一定比例补偿（常见 60% 到 80%）；认定为违建的不予补偿但给搬迁补助；存在争议的暂缓拆除、先行登记。
