拆迁费用是可研投资估算里波动最大的一块，同一个项目不同人算，差出 30% 很常见。原因在于它不是一笔钱，而是四笔钱。
一、四类费用，分开算
第一类是房屋补偿。按结构类型（框架、砖混、砖木、简易）和建筑面积分别计价，价格参照当地征收补偿方案或评估机构出具的评估报告。
第二类是附着物与青苗补偿。果园、林木、大棚、水井、坟墓按件或按亩计价，标准通常在征收补偿方案附件里列明。
第三类是搬迁与临时安置费。按户或按人计，过渡期一般按 12 至 24 个月设定，超过期限要追加。
第四类是停产停业损失。只针对经营性用房，按前三年平均营业额或按面积乘以单位标准计算，这一项争议最大。
四类之外还有搬迁奖励、签约奖励等激励性支出，各地政策不同，估算时按当地方案预留，不要漏。
二、房屋补偿怎么落到数字
先拿到征收范围内的房屋测绘成果：总建筑面积、分类面积、户数。再用当地补偿单价乘以各类面积，得出房屋补偿总额。
如果当地执行的是“评估价”而非“重置价”，就要按评估机构的市场比较法结果计。可研阶段通常拿不到正式评估报告，可以用周边同类二手房成交均价做参考，并注明“以正式评估为准”。
注意一处细节：合法建筑面积与违章建筑面积的补偿口径不同，很多报告把两者合并计算，评审会要求拆开。
三、安置成本别漏
安置有两种方式：货币安置和实物安置。货币安置已含在补偿款里；实物安置要单独算安置房建设成本，包括土地、建安、配套三项。
如果采用“产权调换”，还要算差价结算的影响：安置房面积超出原房面积的部分，按成本价或市场价由被拆迁人补差，这部分会减少实际支出，估算时按保守处理。
社保费用也常被漏掉。被征地农民社会保障费用按征地面积或安置人数计提，标准由人社部门公布，必须计入。
四、三个常见坑
第一个坑：用旧标准。补偿方案每年或每两年调整，引用三年前的方案，数字会明显偏低。
第二个坑：只算房屋不算附着物。果园、大棚、养殖设施的补偿在一些农业项目里能占到拆迁费的 20%。
第三个坑：不考虑过渡期延长。实际拆迁往往拖期，过渡安置费按 12 个月算，最后支出 24 个月。
五、估算表怎么列
建议按“户—面积—单价—金额”四列做明细表，再按村组小计、按费用类别合计。明细表放在投资估算章节的附表里，评审可以逐行核。
单价栏要注明来源：征收补偿方案第几条第几款，或评估报告的取值区间。只写一个数字，评审无法判断依据。
总额要和可研其他章节对得上：拆迁费进工程建设其他费，安置房建设进工程费用，社保费用单列。三处分散却互不呼应，是常见的不一致。
本文结论
拆迁费用的估算法则：四类分列、单价取当年、安置单算、附注口径。可研阶段做不到精确，但要做到结构完整、依据清楚，评审才认这份估算。
