为什么存量资产盘活需要专项服务？
💡 业务逻辑
很多城投手里的存量物业权属复杂、有历史遗留问题，不适合普通工业可研模板。
需要穿透底层资产、区分运营主体和物业产权、梳理或有负债——这正是我们的专长所在。
常见的隐性风险包括：权证缺失与登记错位（有物无证、有账无档）、划拨用地未办出让手续、土地房产私下抵押或司法查封、账面价值虚高未计提减值、隐性改造成本与环境负债未预估等，这些问题不会在账面数字中完整体现，却直接影响盘活方案的可行性[reference:0]。
覆盖业务场景
国企合伙份额并购
通过收购有限合伙企业的份额，间接持有底层物业资产（如酒店、商业物业）。涉及合伙企业法、国资监管、资产评估、税务筹划等多个专业领域，且底层资产权属与运营主体往往分离，需要穿透分析。
闲置酒店、老旧园区、商业物业、厂房盘活
针对低效或闲置的存量物业，梳理权属与运营现状，设计盘活路径与收益提升方案。可结合“宜用则用、宜租则租、宜售则售”的原则，通过优化在用、调剂共享、处置变现、对外出租、股权处置等方式分类施策[reference:1]。
Pre-REITs 前期谋划、资产梳理、收益可行性论证
根据国家发改委相关通知，基础设施REITs项目的前期培育包括梳理筛选资产、制定产品方案、完善合规手续、解决难点问题等工作[reference:2]。中撰咨询的Pre-REITs前期论证服务重点围绕投资管理手续完善、产权证书办理、土地使用合规、资产转让条件确认等环节提供支持[reference:3]。
低效资产清查、资产处置方案、混合所有制改革配套咨询
系统清查低效资产，编制处置方案，配套混合所有制改革咨询，助力国企提质增效。
盘活配套：并购可研、尽调、实施方案、风险评估、收益多情景测算
围绕盘活目标，提供一站式配套报告与测算服务，覆盖交易、实施、风险、收益全维度。
可拆分模块
根据项目阶段与需求，可单独委托以下模块，也可组合打包（组合委托通常可享优惠）：
资产摸底诊断包
对存量资产进行全面摸底：权属状况（土地性质、权证办理、登记主体）、运营现状（使用状态、出租情况、收益水平）、财务数据（账面价值、折旧、减值计提）、历史遗留问题（改制遗留、涉法涉诉、抵押查封）、或有负债初步排查，形成资产诊断报告与盘活建议。
并购尽调 + 可研包
针对国企合伙份额并购等交易，提供财务、法律、业务综合尽调，并编制并购可行性研究报告。尽调重点核查前置程序合规性（内部决议、国资审批、审计评估备案）、资产权属（划拨/出让土地、无证房产、在建工程）、或有负债、职工安置程序等核心维度[reference:4]。
盘活实施方案包
编制存量资产盘活实施方案，涵盖盘活路径选择、改造方案、运营提升计划、资金安排、进度计划、风险应对与收益多情景测算，指导项目从方案到实施的全过程。
Pre-REITs 前期论证包
为Pre-REITs谋划提供前期论证：资产筛选与摸底、权属梳理与合规排查、收益可行性论证、资产重组方案设计、财务测算与多情景分析、发行方案初步设计、中介机构协调等。
我们的差异化优势
为什么选择中撰咨询做存量资产盘活？
- 穿透底层资产：不套用普通工业可研模板，深入分析物业产权、运营主体、收益结构，还原资产真实价值。重点关注权属瑕疵（有物无证、有账无档、登记主体与使用主体分离）、划拨土地未经批准转让、土地房产私下抵押或司法查封等隐性风险[reference:5]。
- 或有负债与历史遗留问题梳理：针对改制遗留、涉法涉诉、职工安置程序缺失、隐性改造成本与环境负债等，系统排查并提出应对方案。国资交易的隐性风险往往不在于公开披露的显性问题，而在于程序瑕疵、隐匿负债、历史遗留等不会在挂牌文件中完整体现的问题[reference:6]。
- 收益多情景测算：设定乐观、中性、保守等多种情景，对租金水平、出租率、改造投入、退出价格等关键变量进行敏感性分析。可采用多情景动态模型，将出租率、租金增长率与折现率等参数联动分析，使估值结果更贴近市场波动特征[reference:7]。
- 国资合规经验：熟悉国资交易程序、审计评估备案、进场交易要求，协助把控前置审批与信息披露合规性，保障交易依法依规推进。
- 全链条服务：从资产摸底、尽调、可研、实施方案到Pre-REITs前期论证，一站式覆盖。四个模块可单独委托，也可组合打包，组合委托整体费用低于分项委托。
常见问题
立即咨询存量资产盘活服务
发送资产基本情况、资产类型（酒店/园区/商业/厂房）、权属状况、所在城市与盘活目标，专家1对1评估，2小时内出具模块建议与费用方案。