一、写字楼项目的特点
写字楼（商业办公楼）项目可研重点：区域写字楼市场供需、目标客群（金融、科技、专业服务）、租金水平预测、产品定位（甲级/乙级）、停车位配比、投资回报（NOI、IRR）。中撰咨询为开发商提供专业可研编制指导。
二、市场分析与需求预测
1. 区域写字楼存量与空置率：调查周边3公里内现有写字楼等级、出租率、租金（元/平米/月）。2. 未来供应：在建和规划项目。3. 需求来源：金融、科技、专业服务企业扩张计划。4. 租金预测：采用市场比较法。附上市场调研报告。
三、产品定位与设计
1. 等级定位：甲级写字楼需满足大堂挑高、电梯配置（每4000平米至少1部）、层高（≥2.8米）、新风系统、停车位（每100平米0.8-1个）。2. 功能配置：标准层面积（1200-2000平米）、可分割灵活性、会议中心、员工餐厅。3. 智能化系统：5G覆盖、人脸识别闸机、智能照明。附上建筑设计概念图、标准层平面图。
四、投资估算与财务评价
1. 投资：土地成本、建安工程（甲级写字楼4000-6000元/平米）、装修、设备、景观。2. 收益：租金收入（出租率85%-90%）、物业管理费、广告位、停车费。3. 计算NOI，资本化率（Cap Rate 4%-6%），项目价值=NOI/Cap Rate。IRR 6%-10%，回收期8-12年。敏感性分析：租金下降10%、空置率上升10%的影响。
五、案例
某甲级写字楼，总建面5万平米，投资8亿元，NOI 6000万元/年，估值12亿元，IRR 9.5%，成功获得开发贷5亿元。
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