基础设施REITs项目申报要点（国家发改委、证监会）
在当前宏观经济高质量发展与多层次资本市场建设纵深推进的时代背景下，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）已成为盘活存量资产、拓宽企业直接融资渠道、优化资产负债结构的核心金融创新工具。本项目申报工作严格遵循国家发展和改革委员会与中国证券监督管理委员会联合印发的最新监管指引与审核问答，聚焦于具备持续稳定收益能力、产权明晰且治理规范的优质基础设施资产。申报核心在于构建“资产合规、运营成熟、财务透明、内控严密”的标准化体系，确保底层资产能够顺利通过监管穿透式核查并实现市场化公允定价。通过引入具备丰富实操经验的第三方专业机构开展全周期辅导，可有效前置化解政策合规风险，精准匹配监管审核口径，大幅提升项目过会效率，最终实现国有资本保值增值、企业轻资产转型与社会资本稳健回报的多维共赢格局。
试点行业
根据现行监管政策导向与国家战略布局，本次REITs试点范围已全面覆盖国民经济关键基础领域，重点支持具有显著社会效益、强抗周期属性与稳定现金流的产业板块。具体涵盖交通运输网络（含收费公路、铁路枢纽、港口码头及民用机场设施）、清洁能源与新型电力系统（含集中式风电、光伏发电及独立储能项目）、城市市政公用设施（含原水供应、集中供热、污水处理及生活垃圾焚烧发电）、生态环境保护工程（含流域综合治理、工业固废处置及矿山生态修复项目）、高标准仓储物流园区、现代化产业园区以及符合规定的保障性租赁住房。上述行业均具备长周期运营特征与刚性需求支撑，高度契合REITs产品对长期稳定分派的内在财务要求，为机构投资者提供穿越经济波动的优质资产配置标的。
申报条件
为确保发行质量与广大基金份额持有人的合法权益，申报项目必须严格满足三项硬性准入指标。其一，项目权属必须清晰无争议，土地取得方式合法合规，不动产权属证书完备，不存在隐性抵押、司法查封或重大未决诉讼纠纷，且原始权益人需依法持有项目公司百分之百股权或核心资产所有权。其二，项目须投入实际运营满三年以上，期间未发生重大安全生产责任事故或生态环境违规事件，历史财务数据经具备证券期货业务资格的会计师事务所审计确认现金流充沛且可预测性强，预期净现金流分派率不低于百分之四，充分筑牢持有人收益安全垫。其三，拟上市资产账面净值及第三方评估总值不得低于十亿元人民币，以满足交易所流动性管理要求与大型机构投资者的最低配置门槛，同时要求项目公司法人治理架构健全，内部控制制度执行有效。
申报流程
REITs发行实行严格的分级审核与注册制管理，整体路径呈现高度规范化、专业化与透明化特征。第一阶段由项目所在地省级发展改革委员会牵头开展初步审查，重点核验项目立项批复、用地规划许可、产业政策符合度及地方财政承受能力；第二阶段申报材料正式报送至国家发展改革委，经专项论证与合规性复核后出具推荐函并纳入国家基础设施REITs项目储备库；第三阶段转交中国证监会及沪深证券交易所进行发行注册与上市审核，涵盖财务尽职调查、法律合规审查、资产评估备案、现金流压力测试及多轮问询反馈等全流程；第四阶段完成最终注册批复后启动战略配售与公众网下认购，正式挂牌交易并进入常态化信息披露期。各环节环环相扣，需精准把控时间节点与信息披露标准。
我公司可协助编制REITs申报材料（项目评估报告、法律意见书等）
针对申报过程中涉及的多维度专业壁垒与复杂交易结构，我司依托资深投行团队、注册会计师事务所及执业律师组成的跨学科专家库，提供一站式全链条咨询服务。服务内容深度覆盖资产剥离重组方案设计、历史沿革梳理、现金流测算模型搭建、募投项目可行性研究报告编制及全套申报文件撰写。具体包括出具符合监管要求的资产评估报告、专项审计报告、法律意见书、财务顾问报告及主体信用评级文件。我们将严格对照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关配套规则，逐项排查合规瑕疵，优化交易架构与税务筹划，确保申报材料逻辑严密、数据翔实、论证充分，大幅压缩审批周期并提高发行成功率。
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