一、公寓项目的类型与政策
公寓包括长租公寓（白领、蓝领）、人才公寓、服务式公寓。国家及广东省支持保障性租赁住房建设。可研需重点论证：区域租赁需求、租金水平、户型配比（一房/两房）、运营模式（重资产/轻资产）、投资回报。中撰咨询为公寓运营商、国企提供专业可研。
二、租赁市场分析
1. 目标客群：周边企业员工（年轻白领、制造业工人）、新市民。2. 租赁需求：调查周边企业数量、员工人数、现有公寓出租率。3. 租金对标：周边同类公寓、小区合租、民宅。4. 空置率风险。附上租赁需求调研问卷结果。
三、产品定位与设计
1. 户型：单间（20-30平米）、一房一厅（35-45平米）、两房（50-60平米）。2. 公共区域：共享厨房、洗衣房、健身房、休闲区、快递柜。3. 装修标准：拎包入住（家具、家电）。4. 智能化：智能门锁、水电表、线上缴费。5. 消防与安防。附上样板间效果图。
四、投资估算与运营收益
投资：建安、装修（每平米1500-2500元）、家具家电、智能化系统。收益：租金收入（出租率90%-95%）、服务费（物业费、水电差价）。计算NOI、投资回收期（通常6-10年）。需考虑获客成本（中介佣金、线上推广）。如果申请保障性租赁住房，可享受税费减免、民用水电价格，需在财务中体现。
五、广东保障性租赁住房政策
广州、深圳、东莞等城市对保障性租赁住房有建设补贴（每套1-3万元）和运营补贴。可研中应说明项目是否纳入保租房计划及享受的优惠。
六、案例：某广州人才公寓可研
中撰为某国企编制黄埔区人才公寓可研。项目300套，主要服务附近科技园。户型单间60%、一房30%、两房10%。投资6000万元，预计月租金45元/平米，出租率95%。年收入约1500万元，投资回收期8年。项目纳入保租房，获建设补贴300万元。
七、中撰公寓可研服务
收费2-6万元，周期10-20天。提供租金定价模型、运营方案。