一、房地产项目特点
房地产项目涉及土地获取、市场定位、产品设计、销售去化、资金回笼等环节，其可行性研究需重点关注市场需求、项目定位、财务指标等方面。
二、核心内容
1. 市场分析：调查项目所在地房地产市场供需状况、价格走势、库存情况、竞品分析。分析目标客群（刚需、改善、投资）的需求特征和购买力。借鉴宜昌东部产业新区项目谋划的思路，可引入专业咨询机构进行市场分析。
2. 项目定位：确定项目档次（刚需、中端、高端）、产品类型（住宅、商业、公寓、写字楼）、户型配比、价格定位。根据国家发展改革委可研大纲要求，需明确项目产出方案。
3. 用地分析：分析地块现状、规划条件（容积率、建筑密度、绿地率、限高）、周边配套（交通、教育、商业、医疗）。涉及土地征收的，需提出征收补偿方案。
4. 规划方案：总平面布局、建筑风格、户型设计、景观设计、配套设施。需符合当地规划部门要求。
5. 建设进度：项目分期开发计划、建设工期安排、预售节点控制。
6. 投资估算：土地成本、建安成本、前期费用、管理费用、财务费用、税费。参照珠海金湾区全民健身设施项目的做法，投资估算需依据计价格〔1999〕1283号文等规定。
7. 资金筹措：自有资金、银行贷款、预售回款、信托融资等。需分析资金链安全。
8. 收入预测：销售收入预测（按可售面积和单价）、商业租金收入、车位销售收入等。
9. 财务分析：计算投资回收期、内部收益率、净现值，进行敏感性分析（价格波动、成本上涨）。
10. 风险分析：政策风险（调控政策）、市场风险（房价下跌）、去化风险（销售不畅）、资金风险（融资断裂）。
三、编制要求
上海市2025年发布的《政府投资房屋建筑工程项目可行性研究报告（初步设计深度）编制指南》可作为房屋建筑类项目的参考。房地产项目可研报告需达到一定的深度，能够支撑投资决策和融资申请。