银行审贷先看第一还款来源，也就是项目自身现金流，抵押物只是第二还款来源和风险缓冲。可研报告在贷款申报里承担的作用，是把现金流算清楚、把成本和投资估算扎实；抵押情况由银行另行评估。现金流测算站不住，抵押物再足，贷款也容易被下调额度。
一、审贷两条线：还款来源与担保
第一条线看还款来源：项目达产后的收入、成本、净现金流，能否覆盖贷款本息。第二条线看担保：抵押物价值、抵押率、企业征信和股东保证。两条线并行审查，但判断顺序是先现金流后担保。报告编制方把精力放在财务测算上，比堆抵押物描述更对症。
二、银行最先翻的三页
一是报告概述：项目单位、规模、总投资、建设期和结论摘要。二是投资估算：总投资构成、自有资金比例、贷款额。三是现金流量表：分年收入、成本、净现金流和累计盈余。这三页数据对不上，后面章节银行基本不细看。报送前先把这三页的数字互相核一遍。
三、现金流测算看什么
收入端：产能、达产率、销售价格和市场份额，价格取近12个月成交价区间的偏保守值。成本端：原材料、人工、能耗、维修、折旧、税费逐项列，漏一项净现金流就虚高。现金流表要看到运营期各年净现金流为正，累计现金流在贷款期内回正。达产率第一年按70%到80%、第二年到90%以上取值较稳妥。
四、还款来源与覆盖倍数
银行常用两个指标：利息备付率，即息税前利润除以当期利息，一般要求不低于1.5；偿债备付率，即可用于还本付息的资金除以当期应还本息，一般要求不低于1.2。项目贷还要看贷款期内是否有一年现金流为负，出现缺口要说明补充来源。覆盖倍数低于1.2，评审通常要求增加资本金或追加担保。
五、抵押物评估口径
抵押物由银行认可的评估机构出具评估报告，不是按建设单位报价。抵押率大致口径：商品房产50%到70%，工业厂房60%左右，土地使用权60%到70%，设备一般30%到50%。抵押物只覆盖贷款额度的一部分，贷款本息主要仍由现金流偿还。报告里写“抵押物充足”不替代评估报告。
六、企业征信与报表权重
除项目本身，银行还查企业征信、近三年审计报表、纳税记录、已有负债和对外担保。可研里的历史经营数据要与报表一致，营业收入、利润、资产负债率对不上，会被认定为材料失真。新设项目公司则重点看股东实力和资本金到位证明。
七、银行常见退回问题
一是投资估算只有总数，缺明细和询价；二是收入偏乐观，达产率和价格取上限；三是成本漏项，漏了维修、能耗或税费；四是贷款期限与现金流错配，前两年还款压力大于净现金流；五是自有资金比例不足，一般项目自有资金不低于总投资的30%。退回后先补测算，再补说明。
八、报告如何配合贷款申报
可研报告配合贷款使用时，还需一份资金申请报告说明贷款用途、还款安排和担保思路。报告中要写明贷款金额、期限、还本付息方式和宽限期。涉及并购、改造类项目，另附并购或改造方案、原有资产负债情况。可研与资金申请报告的数据必须一致，不能各算各的账。
九、不同贷款类型的关注重点
项目贷：重点看建设期投资、运营期现金流和还款覆盖倍数。流动资金贷款：重点看企业现有经营现金流和存货、应收账款周转。并购贷款：重点看标的资产收益、协同效应和整合方案，抵押与股权质押作为补充。商业计划书更多用于股权融资，与银行贷款的审查口径不同，别混用。
十、报送前自检清单
自检六问：投资估算有三级明细吗？收入和成本有依据吗？偿债备付率达到1.2了吗？贷款期内各年现金流为正吗？自有资金比例够30%吗？征信报表与报告数据一致吗？六问全过，再把可研和资金申请报告一起报送。
十一、一句话
银行先靠现金流敢不敢贷，再靠抵押物兜不兜得住。
把项目投资、拟贷款金额、期限和现有抵押物情况发过来，先看现金流覆盖倍数站不站得住。
