财务评价不是把数字填进表就完事。三个核心指标各有口径，取错一个，整章结论就废了。
一、IRR 看项目还是看资本金
项目投资财务内部收益率算的是全部投资，用息税前现金流；资本金内部收益率算的是股东那部分，用息税后并扣除还本付息的现金流。两个数不一样，报告里必须写明是哪一个。
二、判断标准怎么定
基准收益率不是拍出来的，工业项目常用八个点，基础设施可低至五到六个点，具体按行业和资金来源定。IRR 高于基准才算可行；只高一点点的，评审会追问敏感性。
三、回收期含不含建设期
静态投资回收期一般含建设期，从投资开始年算起；动态回收期用折现现金流累计转正的那一年。含不含建设期必须注明，否则数字差两三年。
四、盈亏平衡怎么算
用生产能力利用率表示：固定成本除以销售收入减可变成本再减税金。算出来六到七成属正常，高于八成说明成本或定价偏紧，要回头核售价和固定成本规模。
五、最常见的三个取值错误
一是用净利润当现金流，忘了加回折旧；二是把建设期利息算进经营成本；三是敏感性分析只做售价一个变量，评审会要求补投资和销量的。
六、敏感性分析的写法
至少做三个变量：投资、售价、销量，各上下浮动一成，列成表格给出临界点。只写“项目抗风险能力强”而不给数，等于没做。
七、还本付息怎么排
按贷款年限等额本金或等额本息逐年排，利息计入财务费用。还款来源要写清是折旧加利润还是股东增资，靠以贷还贷的安排评审不认。
八、三张表要能勾稽
利润表、现金流量表、资产负债表要互相对得上：利润表的净利润进资产负债表的未分配利润，现金流量表的期末现金与资产负债表的货币资金一致。三表对不上是最容易被抓的硬伤。
九、结论怎么写才站得住
不要只写财务上可行。给出三个指标的具体值、与基准的差距、最敏感的那个变量，再补一句前提条件——比如在售价不低于某个数、达产率不低于某个比例的前提下。有前提的结论才是专业结论。
这份材料最后都要落到可研报告的正式文本上；项目涉及征地拆迁或周边矛盾的，同步准备稳评报告。两套材料的数字口径要一致，别各写一套。
