康养项目横跨民政、林草、文旅、卫健几个口，不同口子的钱逻辑不同。搞错归口，材料写得再好也投不进去。
一、三类可申请的项目
第一，森林康养基地。归口林草部门，要求有林地权属、森林覆盖率、负氧离子等指标达标，配套步道、康养中心等设施。
第二，养老服务设施。归口民政部门，支持公办养老机构改造、社区嵌入式养老服务、护理型床位建设，按床位数补贴。
第三，文旅康养融合项目。归口文旅与发改，支持康养小镇、温泉度假、中医药健康旅游，通常要求有一定投资规模与收益能力。
二、门槛与硬条件
用地是第一道关。养老服务设施用地按划拨或出让取得，不得改变用途；森林康养设施要符合林地保护利用规划，禁止在自然保护地核心区建设。
运营主体要有相应资质：养老机构需备案，医疗机构需执业许可，涉及中医药服务的要有相应许可。
投资与配套方面，财政资金多为补助性质，要求主体自筹比例不低于一定水平，且要提供资金来源证明。
三、材料清单
常规包括：项目申请报告或可研、建设方案、用地与林地手续、主体资质、资金方案、运营方案、绩效目标表。
养老类还要提供床位设置方案与护理人员配置；森林康养类要提供资源本底调查数据。
四、常见驳回原因
一是用地性质不符，设施建在农用地或林地非建设区。二是运营能力不足，床位建了但护理人员配不齐。三是收益模式不清，康养小镇靠地产平衡，被认定变相开发。四是绩效指标不可测。
本类项目自查清单
1. 归口部门选对（林草/民政/文旅）。
2. 林地或用地手续已落地。
3. 床位与护理人员配比合理。
4. 入住率按爬坡测算不写满。
5. 收益来自运营而非物业销售。
6. 运营主体有相应许可。
五、床位与收益的匹配
养老类项目按床位补贴，床位规模要与护理人员配置、入住率预测匹配。按 1 名护理员照护 4 至 6 名失能老人的比例配人，配不齐就开不了业。
收益测算按“床位费 + 护理费 + 餐费”三项，入住率第一年按 50% 至 60% 起步更可信。把入住率写成 90%，评审基本不认。
康养小镇类项目要注意，不能靠可售物业平衡投资，这会触碰变相开发的红线。收益要来自运营，而不是卖房。
