某城市更新基金商业尽职调查报告

项目背景： 某城市更新基金拟投资一个老旧片区改造项目，总投资约5亿元，基金拟出资2亿元。标的项目涉及征迁约300户、改造面积约15万平方米，规划为商住综合体。为控制投资风险，委托中撰咨询开展商业尽职调查，全面评估项目合规性、收益预测、交易对手及潜在风险。

🔍 尽职调查范围与方法

项目团队采用现场尽调、资料审阅、政府访谈、第三方核查等方式，重点覆盖以下领域：
➤ 项目合规性： 核查立项批复、土地规划、征迁许可、环评等前置审批文件；
➤ 财务尽调： 审阅项目投资估算、资金筹措方案、收益预测、敏感性分析；
➤ 法律尽调： 核查土地使用权属、征迁补偿协议、合作开发协议、政府支持政策；
➤ 市场尽调： 分析区域房地产市场、竞品项目、去化周期、价格走势。

⚙️ 关键发现与风险提示

1. 合规风险： 征迁工作尚未完成，剩余约50户未签约，可能影响项目进度；规划调整尚未最终批复。
2. 财务风险： 收益预测中商业部分售价偏高，敏感性分析显示售价下降10%将导致项目IRR下降至6%；资金缺口约5000万元尚未落实。
3. 法律风险： 部分土地存在历史遗留问题，权属不清；合作开发协议中退出机制不明确。

🏆 尽调成果与投资决策

✅ 基于尽调发现，协助基金在投决会中提出风险缓释条件：要求项目方提供征迁完成时间表及保证金，调整收益预测至保守方案，明确退出路径。
✅ 基金据此调整投资条款，将出资金额压降至1.5亿元，并设置分期出资条件。
✅ 最终项目成功过会，基金完成投资，目前项目进展顺利。
✅ 客户评价：“中撰咨询的尽调报告非常扎实，揭示的风险帮助我们优化了投资决策，专业度值得信赖。”