某电子整机厂房建设项目可行性研究

项目背景

客户现有租赁厂房 3 处、年产能 1,200 万台，租约 2027 年到期且租金年涨 8%。拟自建厂房 6.8 万平方米，年产能 1,800 万台，总投资 4.8 亿元。

自建与继续租赁的对比，不能只比租金，要把搬迁损失与产能爬坡算进去。

自建 vs 租赁

租赁方案：年租金 4,100 万元、每三年涨 8%，10 年累计租金 5.9 亿元，无残值。自建方案：投资 4.8 亿元（含土地 1.1 亿元），按 20 年折旧，年折旧 1,850 万元，10 年累计成本 4.1 亿元，且土地与厂房保留残值。

但自建需承担搬迁：3 条线搬迁停产 6 周，损失产值约 6,800 万元；产能爬坡 5 个月，良率从 92% 恢复到 96%。两项合计一次性损失约 9,200 万元，必须在 10 年周期里摊平才划算。

投资与财务

投资构成：土地 1.1 亿元、土建 2.2 亿元、机电与洁净 1.1 亿元、其他与预备费 4,000 万元。资金来源：自有 30%、银行贷款 50%、设备融资 20%。

按单台加工费 46 元、年产能 1,800 万台测算，达产年营收 7.6 亿元（含代工料件）；加工毛利率 21%，净利率 6.4%，项目 IRR 10.4%，静态回收期 8.1 年。

落地安排

报告建议“先建后搬、分线切换”：2026 年三季度首期厂房交付，先搬 1 条线做验证，2027 年一季度完成全部搬迁，与租约到期节点提前 3 个月衔接，避免双重租金。

同时给出备用方案：若 2026 年订单下滑超 20%，二期厂房暂缓，先建 4.2 万平方米。

实施节奏与风险应对

厂房建设与搬迁的接口是“电与网”：新厂配电容量按 1.8 万千瓦申报，需提前 8 个月向供电局报装；专线网络与客户系统对接需 3 个月。两项都排在土建之前。

搬迁风险用“双线并行”化解：先搬 1 条线验证 6 周，良率恢复到 95% 再搬其余两条，任何一条线异常都可回退到原厂。

自建还有一个财务上的好处：4.8 亿元投资形成固定资产，按 20 年折旧每年 1,850 万元，抵税效应约 460 万元/年，租赁方案没有这一块。这项在对比表里单独列了一行。

关键指标

建筑面积	6.8 万平方米
总投资	4.8 亿元
年产能	1,800 万台
加工毛利率	21%
项目 IRR	10.4%
回收期	8.1 年
搬迁损失	9,200 万元
租金节省	10 年 1.8 亿元

服务成果

可研通过董事会，首期厂房 2026 年三季度交付，按分线切换方案推进。

“把搬迁那笔隐性损失摆出来，自建到底划不划算才算得准。”—— 财务总监 叶先生