柘皋古镇项目可行性研究表明，该项目具备显著的投资价值与实施可行性。作为安徽省巢湖市重点文化旅游开发区域，柘皋古镇依托其2600余年历史积淀、独特的江淮运河文化遗存及保存完好的明清古建筑群，具备打造长三角地区标杆性文旅融合示范区的核心资源禀赋。经综合测算，项目总投资约12.8亿元，建设期3年，运营期内年均营业收入可达4.6亿元，项目投资财务内部收益率（税前）为14.87%，投资回收期7.2年，各项经济指标优于行业基准，风险可控，建议尽快立项实施。
目 录
- 第一章 总论
- 第二章 项目建设的背景及必要性
- 第三章 市场分析
- 第四章 建设规模与产品方案
- 第五章 厂址选择和建设条件
- 第六章 技术与设备和工程方案
- 第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
- 第八章 环保、劳动安全卫生及消防
- 第九章 节能
- 第十章 企业组织和劳动定员
- 第十一章 项目实施进度计划
- 第十二章 招标方案
- 第十三章 投资估算及融资方案
- 第十四章 财务评价
- 第十五章 建设项目风险分析
- 第十六章 结论和建议
- 附表
- 附件
第一章 总论
1.1 项目名称及承办单位
项目名称：柘皋古镇文化旅游综合开发项目。项目承办单位：巢湖市柘皋古镇文化旅游发展有限公司（筹），注册资本2亿元，由巢湖市文旅投资集团与安徽省徽商集团联合出资组建，股权比例分别为51%和49%。
1.2 可行性研究编制依据
本报告编制依据包括：1.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》；2.《安徽省"十四五"旅游业发展规划》；3.《巢湖市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》；4.《柘皋镇历史文化名镇保护规划（2021-2035年）》；5.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；6.国家及地方现行有关法规、标准和规范。
1.3 主要研究结论
柘皋古镇项目符合国家文旅融合发展战略导向，市场需求旺盛，技术方案成熟，经济效益良好，社会效益显著。项目建成后预计年接待游客280万人次，直接带动就业3200人，间接就业逾万人，将成为巢湖流域文化旅游新地标。
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1 项目建设背景
柘皋古镇位于安徽省巢湖市北部，地处江淮运河中段，历史上为南北漕运枢纽，素有"江淮首镇"之称。古镇现存明清街巷格局完整，拥有李鸿章当铺、柘皋老街、北闸老街等省级文物保护单位7处，市级文保单位12处，非物质文化遗产项目8项。随着引江济淮工程通航及合肥都市圈扩容，柘皋古镇区位优势愈发凸显，开发条件日趋成熟。
2.2 项目建设的必要性
项目建设必要性体现在三个维度：一是文化传承维度，亟需通过系统性保护开发挽救古镇濒危历史建筑，活化非遗技艺；二是区域发展维度，填补巢湖市高品质文旅项目空白，培育县域经济新增长极；三是民生改善维度，通过文旅产业带动原住民就地就业增收，实现"古镇活化"与"乡村振兴"协同推进。
第三章 市场分析
3.1 旅游市场宏观分析
2023年国内旅游人次达48.9亿，旅游收入4.9万亿元，同比分别增长93.3%和140.3%，文旅消费复苏强劲。安徽省2023年接待游客8.5亿人次，旅游收入8510亿元，其中合肥都市圈贡献占比超45%。古镇游、非遗体验游等沉浸式文旅产品成为消费新热点，年复合增长率达18%以上。
3.2 目标市场定位
柘皋古镇目标市场定位为"合肥都市圈一小时文旅休闲目的地"，核心客源市场覆盖合肥、南京、芜湖三市（常住人口约2800万），重点拓展长三角城市群周末微度假市场。客源结构预测：合肥本地客群占比45%，省内其他地市占比30%，长三角及省外客群占比25%。
3.3 竞争分析与差异化策略
周边可比项目包括三河古镇（5A）、西递宏村（5A）、查济古镇（4A）等。柘皋古镇差异化竞争策略聚焦于：运河文化唯一性（江淮运河活态博物馆）、早茶美食IP（"柘皋早茶"省级非遗）、沉浸式演艺（《漕运风云》大型实景演出）三大核心产品，形成"运河古镇、早茶之乡、沉浸剧场"独特品牌认知。
第四章 建设规模与产品方案
4.1 建设规模
项目总用地面积1280亩，其中核心保护区320亩（以保护修缮为主）、建设控制区680亩（以文旅设施新建为主）、协调发展区280亩（以配套住宅和商业为主）。总建筑面积42万平方米，其中地上建筑面积36万平方米，地下建筑面积6万平方米。
4.2 产品方案
项目构建"一核三区六组团"空间布局：一核即运河文化展示核；三区为古镇风貌体验区、运河休闲度假区、田园生态观光区；六组团包括早茶美食街区、非遗工坊聚落、运河夜游码头、精品民宿集群、文创产业园区、康养度假社区。核心产品年承载能力设计为：日间游客3万人次，夜间留宿游客2000人次。
第五章 厂址选择和建设条件
5.1 厂址选择
项目选址于巢湖市柘皋镇镇区，东至柘皋河东侧堤岸，西至合芜高速柘皋出口连接线，南至柘皋老街南入口，北至北闸老街北侧。选址符合《柘皋镇总体规划（2018-2035年）》和《柘皋镇历史文化名镇保护规划》要求，已纳入巢湖市国土空间规划重点建设项目清单。
5.2 建设条件
交通条件：项目距合肥新桥国际机场55公里、合肥南站48公里，合芜高速、明巢高速、国道329交汇，引江济淮航道穿境而过，水陆空立体交通网络完备。市政配套：镇区供水、供电、燃气、通信、污水处理设施齐全，可满足项目建设运营需求。用地条件：项目用地以存量建设用地和低效工业用地为主，新增建设用地指标可通过增减挂钩解决。
第六章 技术与设备和工程方案
6.1 技术方案
历史建筑保护修缮采用"原材料、原工艺、原形制、原结构"四原原则，聘请安徽省古建筑设计研究院编制专项保护方案，关键工序由非遗传承人现场指导。新建建筑严格控制在檐口高度12米以下，采用徽派建筑元素与现代功能融合设计，确保风貌协调。
6.2 设备方案
核心设备配置包括：沉浸式演艺设备（LED矩阵、全息投影、智能舞美系统）、智慧景区系统（游客流量监测、预约调度、无感支付）、新能源接驳车辆（电动游船、观光电瓶车）、污水处理及中水回用设备等。设备总投资约1.85亿元，优先选用国产节能环保设备。
第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
7.1 总图运输
项目实行人车分流交通组织，外部机动车通过地下停车场和外围停车场解决，内部以步行、游船、电瓶车为主要交通方式。规划停车位3200个（地下2400个、地面800个），游船码头5处，电瓶车接驳站点12处。
7.2 原辅材料供应
建筑修缮材料优先就地取材，青砖、青瓦、石材等通过与本地传统建材厂商建立战略合作保障供应；运营期食材、文创商品等原辅材料依托合肥都市圈供应链体系，供应渠道稳定充足。
第八章 环保、劳动安全卫生及消防
8.1 环境保护
项目严格执行环境影响评价制度，施工期采取扬尘抑制、噪声控制、渣土清运等措施；运营期污水经处理达标后排入镇区管网，垃圾实行分类收集和资源化利用，预计年减少COD排放45吨、氨氮排放6吨。项目不占用生态保护红线，对柘皋河水环境影响可控。
8.2 劳动安全卫生及消防
项目按《建筑设计防火规范》设置室内外消防系统，历史建筑区域配置高压细水雾灭火系统和热感报警装置，确保文物安全。建立景区安全预警和应急救援体系，配备专业安保和医疗救援力量，年安全培训覆盖率100%。
第九章 节能
9.1 节能措施
项目全面执行建筑节能标准，历史建筑修缮同步实施节能改造（外墙保温、门窗节能、屋顶隔热），新建建筑达到绿色建筑二星级标准。采用LED照明、太阳能热水、地源热泵等可再生能源技术，可再生能源利用比例不低于15%。
9.2 能耗指标
项目年综合能耗估算为2860吨标准煤，单位建筑面积能耗指标优于安徽省公共建筑能耗限额标准。通过智慧能源管理系统实现能耗动态监测和优化调控，预计运营期节能率达20%以上。
第十章 企业组织和劳动定员
10.1 企业组织
项目公司设董事会、监事会和经营管理层，采用扁平化组织架构，下设景区运营中心、商业管理中心、酒店管理中心、市场营销中心、综合管理中心五大部门，实行职业经理人制度。
10.2 劳动定员
项目劳动定员680人，其中管理人员85人、专业技术人员156人、服务人员439人。优先招聘本地居民和返乡农民工，本地员工占比不低于60%，带动周边配套就业约3000人。
第十一章 项目实施进度计划
11.1 建设期安排
项目建设期36个月，分三期实施：一期（1-12月）完成征收拆迁、基础设施和核心保护区修缮；二期（13-24月）完成建设控制区主体工程和业态招商；三期（25-36月）完成设备安装调试、试运营和正式开园。
11.2 实施进度表
关键节点：2024年6月前完成立项审批和规划设计；2024年12月前完成土地征收和开工准备；2025年12月前完成主体工程；2026年12月前全面竣工投运。
第十二章 招标方案
12.1 招标范围
项目勘察、设计、施工、监理及重要设备采购全部实行公开招标，招标组织形式为委托招标，招标方式为公开招标。历史建筑修缮等特殊工程可邀请具有文物保护工程资质的专业单位参与投标。
12.2 招标组织
招标工作委托具有甲级资质的招标代理机构组织实施，严格按照《招标投标法》及安徽省相关规定执行，确保公开公平公正。设立招标监督小组，接受纪检监察部门全程监督。
第十三章 投资估算及融资方案
13.1 投资估算
项目总投资128460万元，其中建设投资119800万元（工程费用98750万元、工程建设其他费用15600万元、预备费5450万元），建设期利息5160万元，铺底流动资金3500万元。投资构成详见下表：
| 序号 | 费用名称 | 金额（万元） | 占比 |
|---|---|---|---|
| 1 | 工程费用 | 98750 | 76.9% |
| 2 | 工程建设其他费 | 15600 | 12.1% |
| 3 | 预备费 | 5450 | 4.2% |
| 4 | 建设期利息 | 5160 | 4.0% |
| 5 | 铺底流动资金 | 3500 | 2.7% |
| 合计 | 128460 | 100% | |
13.2 融资方案
项目资本金42860万元，占总投资33.4