在“健康中国”和“积极应对人口老龄化”国家战略深入推进的背景下，康养文旅产业迎来黄金发展期。与此同时，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点政策持续扩容，为重资产型康养文旅项目提供了创新融资路径。本报告系统论证了康养文旅REITs及资产打包项目的可行性，明确指出：通过将具备稳定现金流、产权清晰、运营成熟的康养社区、旅居酒店、康复医院等优质资产进行标准化整合与合规打包，不仅可有效盘活存量资产，还能显著提升项目资本运作效率与抗风险能力。经测算，符合发行条件的康养文旅REITs项目内部收益率（IRR）可达6.5%–8.2%，具备良好的经济与社会效益，建议优先推进资产梳理、合规整改与专业机构对接工作。
目 录
- 第一章 总论
- 第二章 项目建设的背景及必要性
- 第三章 市场分析
- 第四章 建设规模与产品方案
- 第五章 厂址选择和建设条件
- 第六章 技术与设备和工程方案
- 第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
- 第八章 环保、劳动安全卫生及消防
- 第九章 节能
- 第十章 企业组织和劳动定员
- 第十一章 项目实施进度计划
- 第十二章 招标方案
- 第十三章 投资估算及融资方案
- 第十四章 财务评价
- 第十五章 建设项目风险分析
- 第十六章 结论和建议
- 附表
- 附件
第一章 总论
1.1 项目概况
本项目拟整合位于长三角、成渝及海南三大重点区域的5处已运营康养文旅资产，包括2个高端旅居社区、2家康复护理中心及1座生态疗养酒店，总建筑面积约18.6万平方米，评估净值约28亿元。项目采用“资产打包+公募REITs”模式，通过设立专项计划实现证券化发行，募集资金用于偿还存量债务及新项目拓展。
1.2 编制依据与研究范围
报告严格遵循《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及《可行性研究报告编制通用大纲》等规范文件，聚焦资产合规性、现金流稳定性、估值合理性及退出机制可行性四大核心维度。
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1 政策驱动与行业趋势
2023年，国家发改委明确将“具有供水、发电、养老、文旅等功能的经营性基础设施”纳入REITs试点范围。据中国REITs联盟数据显示，截至2024年Q1，全国申报REITs项目中涉及康养文旅类占比已达12%，较2021年提升9个百分点，政策窗口期显著。
2.2 盘活存量资产的迫切需求
当前多数康养文旅项目面临“重投入、长周期、低周转”困境。通过康养文旅REITs结构化设计，可实现资产出表、降低资产负债率，并释放资本金用于轻资产运营扩张，形成“开发—运营—证券化—再投资”良性循环。
第三章 市场分析
3.1 需求端：银发经济与旅居消费升级
我国60岁以上人口已超2.8亿，预计2035年将突破4亿。高净值老年群体对“医、康、养、游”一体化服务需求激增。2023年康养旅游市场规模达1.2万亿元，年复合增长率18.7%。
3.2 供给端与竞争格局
目前市场以地产系（如万科随园）、保险系（如泰康之家）及文旅集团（如复星旅文）为主导。但具备稳定租金收入（NOI利润率≥5%）且产权完整的可证券化资产稀缺，本项目所选标的近三年平均出租率达82%，具备显著先发优势。
第四章 建设规模与产品方案
4.1 资产包构成
项目资产包涵盖：
- 杭州莫干山森林康养社区（床位320张）
- 成都青城山旅居公寓（280套）
- 三亚海棠湾疗养酒店（客房150间）
- 苏州康复护理中心（医疗床位120张）
- 重庆缙云山颐养院（认知症照护专区）
4.2 REITs产品结构设计
采用“公募基金+ABS+项目公司”三层架构。原始权益人保留20%战略配售份额，确保运营连续性；外部投资者享有80%收益权。预计发行规模22亿元，单位面值2元，年化分派率不低于4.5%。
第五章 厂址选择和建设条件
5.1 区位优势分析
所有标的均位于国家级康养旅游示范基地或省级旅居养老示范区，交通便利（距高铁站≤30分钟车程），生态环境优良（空气质量优良天数≥320天/年）。
5.2 土地与产权合规性
经尽职调查，5处资产土地性质均为商业/医卫慈善用地，不动产权证齐全，无抵押查封情形，符合《REITs试点项目申报要求》中“权属清晰、无争议”的硬性条件。
第六章 技术与设备和工程方案
6.1 运营技术体系
引入智慧康养平台，集成健康监测、紧急呼叫、能耗管理等功能，降低人力成本15%以上。医疗板块配备远程会诊系统，与三甲医院建立绿色通道。
6.2 设施适老化改造
对存量设施进行无障碍升级，包括加装电梯、防滑地面、智能照明等，总投资约3800万元，已于2023年底前完成，满足《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450-2018。
第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
7.1 物流与供应链保障
医疗耗材由国药控股直供，食品原料本地采购半径≤50公里，确保新鲜度与应急响应能力。
7.2 公用工程配套
各项目均接入市政双回路供电、自来水及污水处理系统，自备应急柴油发电机（满足72小时运行），燃气供应稳定。
第八章 环保、劳动安全卫生及消防
8.1 环保措施
医疗废水经专用处理站达标排放（执行GB18466-2005），生活垃圾分类收运，厨余垃圾就地资源化处理率100%。
8.2 安全与消防合规
所有建筑通过消防验收，配置自动喷淋、烟感报警及疏散指示系统。员工每年接受不少于20小时安全培训，持证上岗率100%。
第九章 节能
9.1 节能技术应用
采用空气源热泵供暖、LED智能照明、建筑外墙保温等措施，综合节能率达22%。
9.2 可再生能源利用
屋顶光伏覆盖率30%，年发电量约180万kWh，占总用电量15%。
第十章 企业组织和劳动定员
10.1 组织架构
设立REITs管理委员会，下设资产管理、财务合规、投资者关系三个部门，委托专业运营商（如亲和源、光大养老）负责日常运营。
10.2 劳动定员
项目包合计需员工420人，其中医护技人员占比45%，管理人员15%，服务人员40%。人均服务比达1:3.5（床位/员工），优于行业平均水平。
第十一章 项目实施进度计划
11.1 关键节点安排
2024年Q3完成资产剥离与SPV设立；Q4启动券商、律所、会所尽调；2025年Q1申报交易所；Q2完成发行。
11.2 甘特图示意
第十二章 招标方案
12.1 服务机构选聘
基金管理人、专项计划管理人、托管银行等核心机构通过公开招标确定，评标标准侧重REITs成功发行案例经验及报价合理性。
12.2 招标组织形式
委托省级公共资源交易中心实施全流程电子化招标，确保程序合法、过程透明。
第十三章 投资估算及融资方案
13.1 总投资构成
| 项目 | 金额（亿元） | 占比 |
|---|---|---|
| 资产评估与合规整改 | 1.2 | 4.3% |
| 中介机构费用 | 0.8 | 2.9% |
| 运营储备金 | 2.0 | 7.1% |
| 资产包净值 | 24.0 | 85.7% |
| 合计 | 28.0 | 100% |
13.2 融资结构
项目采用“REITs发行+股东借款”组合融资。其中REITs募资22亿元（78.6%），原始权益人提供5.6亿元过桥贷款（20%），剩余0.4亿元由运营收入覆盖。
第十四章 财务评价
14.1 核心财务指标
“对于具备稳定经营性现金流的康养资产，REITs模式可将资本成本从传统债权融资的6%-8%降至4%-5%，显著提升项目NPV。” —— 中国REITs研究中心《2023年度白皮书》