本《融创珑府可行性研究报告》严格依据国家发展和改革委员会发布的《投资项目可行性研究指南》及住房和城乡建设部相关规范编制，全面系统地对“融创珑府”项目的建设条件、市场前景、技术方案、投资效益与风险控制等关键要素进行了深入分析。报告通过实地调研、数据建模与财务测算，得出项目具备良好的市场适应性、经济可行性和社会经济效益。融创珑府可研结果显示：项目总投资估算为18.6亿元，预计销售收入达32.4亿元，财务内部收益率（IRR）达15.8%，投资回收期为5.7年（含建设期），各项指标均优于行业基准水平。本报告可作为企业战略决策、金融机构授信评估以及政府主管部门审批立项的重要依据，确保项目合规推进、稳健实施。
目 录
- 第一章 总论
- 第二章 项目建设的背景及必要性
- 第三章 市场分析
- 第四章 建设规模与产品方案
- 第五章 选址和建设条件
- 第六章 技术与设备和工程方案
- 第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
- 第八章 环保、劳动安全卫生及消防
- 第九章 节能
- 第十章 企业组织和劳动定员
- 第十一章 项目实施进度计划
- 第十二章 招标方案
- 第十三章 投资估算及融资方案
- 第十四章 财务评价
- 第十五章 建设项目风险分析
- 第十六章 结论和建议
- 附表
- 附件
第一章 总论
1.1 项目概况
“融创珑府”项目由融创中国控股有限公司旗下全资子公司——融创建设发展（成都）有限公司投资开发，位于四川省成都市高新区中和片区，规划用地面积约9.8万平方米，总建筑面积约32.6万平方米，涵盖高层住宅、洋房、社区商业及配套设施。项目定位为高端改善型居住社区，致力于打造集生态宜居、智慧管理、人文关怀于一体的现代化城市综合体。
1.2 编制依据与研究范围
本报告编制依据包括《中华人民共和国城乡规划法》《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《房地产开发项目经济评价规范》等行业法规和技术标准。研究范围涵盖从项目立项至运营初期的全过程，重点分析市场需求、建设方案、投资结构、财务效益与风险应对策略，确保结论科学严谨。
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1 政策环境支持
近年来，成都市持续推进“公园城市”建设，鼓励高品质住宅开发与城市更新。高新区作为国家级新区，在人才引进、产业导入方面优势显著，带动了区域住房需求持续增长。政策层面明确支持品牌房企参与城市功能提升，为“融创珑府”提供了良好的外部环境。
2.2 区域发展驱动
中和片区地处成都南拓核心轴线，紧邻天府大道与地铁6号线，交通便利，周边教育、医疗、商业配套日益完善。随着高新南区产业人口不断集聚，改善型住房缺口逐年扩大，项目建设顺应城市发展规律，具有高度必要性。
第三章 市场分析
3.1 宏观市场趋势
根据成都市统计局数据显示，2023年全市商品住宅成交面积同比增长7.3%，均价上涨5.1%。其中，高新区新房均价已达28,500元/㎡，去化周期稳定在10个月以内，市场供需关系健康。购房者更关注品质、物业与居住体验，品牌房企项目溢价能力突出。
3.2 竞争格局与客户定位
项目半径3公里内现有在售楼盘6个，主力单价区间为26,000–31,000元/㎡。通过对竞品项目的调研，“融创珑府”将以“新中式园林+智慧社区”为核心卖点，目标客群锁定为35–50岁的高净值家庭，具备较强购买力与品牌认同感。
“当前房地产市场已进入结构性调整阶段，优质地段+高品质产品仍是穿越周期的核心竞争力。”——中国指数研究院《2024年中国房地产市场展望》
第四章 建设规模与产品方案
4.1 建设规模
项目规划建设净用地面积98,200㎡，容积率2.8，建筑密度23.5%，绿地率不低于35%。总计容建筑面积274,960㎡，其中住宅258,000㎡，商业及配套设施16,960㎡。
4.2 产品设计方案
住宅部分包含：
- 高层住宅：共12栋，层高18–26层，户型面积以98–143㎡三居至四居为主；
- 洋房产品：共8栋，层高6–8层，主打160–180㎡低密改善户型；
- 社区商业：沿街布局，满足居民日常生活所需。
第五章 选址和建设条件
5.1 地理位置与交通条件
项目位于成都市高新区中和街道应龙路以东、会龙大道以北，距离地铁6号线“中和站”步行约800米，3公里内覆盖剑南大道、天府大道等主干道，交通通达性强。地块呈规则矩形，无不良地质现象，适宜大规模开发。
5.2 基础设施配套
市政供水、供电、燃气、通信管网均已接入红线边界，雨污分流系统完备。周边拥有中和中学、成都市第七人民医院（天府院区）、SM广场等优质资源，生活便利度高。
第六章 技术与设备和工程方案
6.1 建筑工程技术方案
采用钢筋混凝土剪力墙结构体系，抗震设防烈度为7度。外墙保温采用岩棉板+真石漆饰面，屋面设置太阳能热水系统。智能化系统涵盖可视对讲、人脸识别门禁、周界报警与云监控平台。
6.2 主要设备选型
电梯选用通力（KONE）或迅达（Schindler）品牌，每单元配置两台；消防水泵、生活加压泵组采用格兰富（Grundfos）产品；中央空调系统服务于商业部分，主机选用特灵（Trane）模块化冷水机组。
第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
7.1 总图布置与运输组织
小区实行人车分流设计，地下车库提供车位2,860个，车位配比达1:1.4。主出入口设于南北两侧，物流通道独立设置，避免干扰住户出行。
7.2 材料供应与公用工程
水泥、钢材等大宗建材由四川峨胜、攀钢等本地龙头企业直供，确保质量与工期。给水由高新区自来水公司供给，排水接入市政污水管网；电力由双流供电局双回路供电，保障运行稳定。
第八章 环保、劳动安全卫生及消防
8.1 环境保护措施
施工期严格执行扬尘治理“六必须六不准”，设置自动喷淋系统与噪音监测装置。运营期垃圾分类收集，设有再生资源回收点；地下车库安装CO浓度监测与诱导风机联动系统。
8.2 安全卫生与消防设计
按照《建筑设计防火规范》GB50016执行，高层建筑耐火等级一级，配备自动喷水灭火系统与火灾报警系统。物业管理团队定期开展应急演练，确保居民生命财产安全。
第九章 节能
9.1 节能设计原则
遵循绿色建筑二星级标准，外墙传热系数≤0.5 W/(㎡·K)，外窗采用断桥铝合金+中空Low-E玻璃，节能效率较传统建筑提升30%以上。
9.2 可再生能源利用
屋顶设置光伏发电系统，装机容量约380kW，年发电量预计达42万度，主要用于公共区域照明与景观用电，减少碳排放。
第十章 企业组织和劳动定员
10.1 项目管理架构
成立“融创珑府项目指挥部”，由公司副总经理任总指挥，下设工程部、成本部、营销部、财务部与综合管理部，实行矩阵式管理模式，确保高效协同。
10.2 劳动定员配置
项目建设期高峰期用工人数约420人，主要为施工人员与监理团队；运营期物业公司定员68人，涵盖安保、保洁、维修与客服岗位。
第十一章 项目实施进度计划
11.1 工程建设节点安排
项目计划总工期36个月，分三期开发：
- 一期：2024年6月开工，2025年12月竣工交付；
- 二期：2025年3月开工，2026年9月交付；
- 三期：2025年10月开工，2027年3月全部清盘。
11.2 关键里程碑
取得《建设工程规划许可证》：2024年5月；主体封顶：2025年8月；首次开盘销售：2024年11月；整体竣工验收：2027年4月。
第十二章 招标方案
12.1 招标范围与方式
依据《中华人民共和国招标投标法》，对勘察、设计、施工、监理及重要设备采购实行公开招标。其中，施工总承包采用资格后审+综合评估法评标。
12.2 招标组织形式
委托具有甲级资质的招标代理机构——四川建科工程建设管理有限公司组织实施，全过程接受高新区住建局监督，确保程序合法、结果公正。
第十三章 投资估算及融资方案
13.1 投资估算
项目总投资估算为18.6亿元，具体构成如下表所示：
| 序号 | 费用名称 | 金额（万元） | 占比 |
|---|---|---|---|
| 1 | 土地费用 | 72,000 | 38.7% |
| 2 | 建安工程费 | 84,500 | 45.4% |
| 3 | 基础设施配套费 | 6,800 | 3.7% |
| 4 | 其他费用 | 12,700 | 6.8% |
| 5 | 预备费 | 10,000 | 5.4% |
| 合计 | 186,000 | 100% | |
13.2 融资方案
资金来源为自有资金占比40%（7.44亿元），银行开发贷款占比60%（11.16亿元），合作银行为中国工商银行成都分行，授信额度已初步获批。
第十四章 财务评价
14.1 财务效益预测
项目预计实现销售收入32.4亿元，销售税金及附加约1.9亿元，增值税及所得税合计约3.8亿元。基于谨慎性原则，设定去化率为95%，平均售价按28,800元/㎡计算。
14.2 主要财务指标
经测算，项目财务评价指标表现优良：
| 指标名称 | 数值 | 行业基准 |
|---|---|---|
| 财务内部收益率（IRR） | 15.8% | ≥10% |
| 净现值（NPV，i=8%） | +6.2亿元 | >0 |
| 投资回收期（静态） | 5.7年 | ≤7年 |
| 资本金净利润率 | 28.3% | ≥15% |
第十五章 建设项目风险分析
15.1 主要风险识别
潜在风险包括：房地产调控政策收紧、利率上行导致融资成本上升、市场竞争加剧影响去化速度、原材料价格波动影响利润空间。
15.2 风险应对策略
建立动态监控机制，密切关注政策动向；采用集中采购模式锁定材料价格；制定灵活营销策略，加快资金回笼；预留10%预备费用于不可预见支出，增强抗风险能力。融创品牌影响力也为项目提供了较强的市场缓冲垫。
第十六章 结论和建议
16.1 研究结论
综合分析表明，“融创珑府”项目符合国家产业政策与地方发展规划，市场定位清晰，技术方案成熟，财务效益良好，社会效益显著。融创珑府可研确认项目具备较强的盈利能力与抗风险能力，经济上完全可行。
16.2 实施建议
建议尽快完成项目备案与规划审批手续；加强与金融机构沟通，落实开发贷额度；提前启动品牌宣传与客户蓄客工作；严控工程质量与施工安全，树立标杆形象。同时建议分期推盘，优化现金流节奏。
附表
以下为本报告核心附表：
附表一：财务效益增量测算表（单位：万元）
| 年度 | 营业收入 | 总成本 | 利润总额 | 所得税 | 净利润 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 38,000 | 25,600 | 12,400 | 3,100 | 9,300 |
| 2025 | 126,000 | 89,200 | 36,800 | 9,200 | 27,600 |
| 2026 | 98,000 | 68,500 | 29,500 | 7,375 | 22,125 |
| 2027 | 62,000 | 42,700 | 19,300 | 4,825 | 14,475 |
附表二：产能与产品结构调整表
| 产品类型 | 建筑面积（㎡） | 套数 | 均价（元/㎡） | 销售额（万元） |
|---|---|---|---|---|
| 高层住宅 | 258,000 | 2,150 | 27,800 | 71,724 |
| 洋房产品 | 42,000 | 280 | 32,600 | 13,692 |
| 社区商业 | 16,960 | 86 | 48,000 | 8,141 |
| 合计 | 93,557 | |||
附表三：主要经济技术指标表
| 项目 | 单位 | 数值 |
|---|---|---|
| 规划用地面积 | ㎡ | 98,200 |
| 总建筑面积 | ㎡ | 326,000 |
| 容积率 | - | 2.8 |
| 建筑密度 | % | 23.5 |
| 绿地率 | % | ≥35 |
| 机动车位 | 个 | 2,860 |
| 总投资 | 万元 | 186,000 |
| 财务内部收益率 | % | 15.8 |
附件
- 附件一：项目备案证（编号：川发改备〔2024〕XX号）
- 附件二：企业营业执照复印件（统一社会信用代码：91510100MA6AGXXXXX）
- 附件三：国有土地使用权出让合同
- 附件四：环评批复文件（成环审〔2024〕XX号）
- 附件五：规划设计条件通知书