关于“千山梨花节”项目是否具备投资价值和实施可行性，本报告给出明确结论：该项目切实可行，且具有显著的经济效益与社会效益。依托千山风景名胜区独特的自然禀赋与“梨花”这一高辨识度IP，项目建成后预计年接待游客量可达58万人次，年均营业收入约3200万元，项目投资财务内部收益率（所得税后）为13.2%，高于行业基准收益率8%，投资回收期约6.8年（含建设期）。本份千山梨花节可研报告严格依据国家发改委《投资项目可行性研究报告编制指南》及建筑工程相关规范编制，从市场、技术、经济、环保、节能、风险等维度进行了全链条论证，为投资决策与政府审批提供了可靠依据。以下为报告完整内容。
目 录
- 第一章 总论
- 第二章 项目建设的背景及必要性
- 第三章 市场分析
- 第四章 建设规模与产品方案
- 第五章 选址和建设条件
- 第六章 技术与设备和工程方案
- 第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
- 第八章 环保、劳动安全卫生及消防
- 第九章 节能
- 第十章 企业组织和劳动定员
- 第十一章 项目实施进度计划
- 第十二章 招标方案
- 第十三章 投资估算及融资方案
- 第十四章 财务评价
- 第十五章 建设项目风险分析
- 第十六章 结论和建议
- 附表
- 附件
第一章 总论
1.1 项目概况
项目名称：千山梨花节文旅融合提升工程项目。项目建设单位为鞍山市千山旅游集团有限公司，项目性质为新建+改扩建，建设地点位于辽宁省鞍山市千山风景名胜区核心区外围缓冲带及大孤山镇梨树沟片区，总规划用地面积约26.8公顷。项目拟建设内容包括梨花主题迎宾广场、十里梨花景观步道、梨文化博览馆、生态停车场、智慧游客服务中心及配套给排水、供配电、环保卫生设施等，总建筑面积约8600平方米。
1.2 编制依据与研究范围
本报告依据《千山风景名胜区总体规划（2016-2035）》《鞍山市“十四五”文化旅游发展规划》《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》等文件编制。研究范围涵盖项目建设背景、市场需求预测、选址条件比选、工程技术方案、投资估算、财务评价、社会影响及风险应对措施等内容。经综合研判，本千山梨花节可研报告推荐方案为建设期为15个月（2026年3月至2027年5月），运营期为15年。
第二章 项目建设的背景及必要性
2.1 政策与区域发展背景
国务院《“十四五”旅游业发展规划》明确提出“以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展”。辽宁省将文旅产业列为战略性支柱产业，鞍山市提出“四产融合”发展战略。梨花是鞍山市花，千山梨花节已连续举办多届，但长期处于“有活动、无设施，有品牌、无产品”的初级状态，基础设施配套严重滞后于游客增长需求，亟需通过系统性工程建设实现提质升级。
2.2 项目建设的必要性
第一，破除季节性客流瓶颈的需要。现有梨花节仅花期两周内产生集中客流，因缺少室内展馆与四季景观，其他时段门可罗雀。第二，提升区域旅游竞争力的需要。周边城市同类节庆活动（如丹东河口桃花节）已形成完整产业链，千山梨花节若不在设施与服务上迭代升级，将面临市场份额被挤压的风险。第三，践行乡村振兴战略的需要。项目区周边分布3个行政村，项目建成后可直接提供就业岗位约120个，辐射带动民宿、农产品销售、运输等上下游产业，是拉动地方经济的重要抓手。
第三章 市场分析
3.1 目标市场定位与需求预测
项目核心客源市场为沈阳都市圈及鞍山本地居民，基础客源市场为辽宁省内其他城市，机会客源市场为环渤海经济圈及东北入境游客。以鞍山市年接待游客量5800万人次为基数，参考同类“花卉+文化”型景区转化率（0.8%至1.2%），并考虑京沈高铁二线开通带来的客源增量，预测项目运营首年（2028年）游客量为42万人次，第三年进入稳定期达58万人次，年均增长率约11.5%。游客人均消费水平按55元/人次（含门票、二次消费、停车费）测算，稳定期年营业收入约3200万元。
3.2 竞争格局与差异化策略
区域内具有一定竞争关系的景区包括：鞍山汤岗子温泉、辽阳弓长岭滑雪场及若干区域性赏花基地。差异化的核心在于深挖“梨花+千山宗教文化+满族民俗”的复合IP，推出梨花树下听评书、梨园戏曲沉浸式体验等具有唯一性的文化产品，避开同质化低价竞争。建议与千山五大禅林、龙泉寺等景点实行联票制，形成一日游至两日游的精品线路。
第四章 建设规模与产品方案
4.1 建设规模
根据客流预测与用地条件，项目总建筑面积控制在8600平方米以内。主要子项包括：梨花主题迎宾广场（占地12000平方米）、十里梨花景观步道（长5.2公里，宽2.5米）、梨文化博览馆（建筑面积2800平方米，含展厅、多功能厅、藏品库房）、生态停车场（小车位450个，大巴车位40个，采用植草砖生态铺装）、智慧游客服务中心（建筑面积1500平方米）及旅游厕所4座（按AAA级旅游厕所标准建设）。
4.2 产品体系设计
围绕“春赏花、夏避暑、秋采果、冬祈福”的全季产品思路，设置四大功能板块。核心产品为千山梨花节期间的“花海漫游+文化研学”组合：一是梨花节开闭幕式及“花神祭”传统礼仪展演；二是梨膏、梨花酿、梨花茶等深加工产品现场制作工坊；三是夜游灯光秀项目（依托梨花步道设置光影装置，延长游客停留时间）。非花期时段则利用博览馆推出梨文化主题临展与研学课程，实现全时段运营。此外，规划设置约3500平方米的临时商业摊位及市集区域，作为灵活可变空间。
第五章 选址和建设条件
5.1 选址方案比选
方案一为大孤山镇梨树沟片区，方案二为千山正门游客中心东南侧地块。经综合比选，方案一具有显著优势：该片区现有百年以上古梨树3300余株，梨花景观规模成片，且用地性质为园地及一般农用地，不涉及生态红线与基本农田，征地难度较小。方案二虽交通更为便捷，但可用地块零散且拆迁成本较高。故推荐方案一。
5.2 建设条件分析
地质条件：根据辽宁省地质矿产勘查院提供的勘察资料，场区地层以残坡积粉质黏土及中风化花岗岩为主，承载力特征值fak=260kPa，满足建设要求。气象条件：鞍山地区年均气温9.6℃，极端最低气温-26.8℃，冻土深度1.1米，基础埋深须大于1.4米。市政配套：项目区距市政供水干管约800米，需铺设引水管道；用电负荷估算约1200kVA，需新建10kV专用箱变一台；燃气不考虑引入，采暖采用空气源热泵机组。
第六章 技术与设备和工程方案
6.1 技术路线
项目采用“低干预、轻介入”的生态营造技术。景观步道选用再生塑料木复合材料（WPC）架空铺设，避免硬化地面破坏梨树根系呼吸；给排水系统采用下凹式绿地与雨水花园相结合的海绵城市技术，实现年径流总量控制率不低于75%；博览馆建筑采用钢结构+玻璃幕墙体系，外墙装饰选用仿夯土板与耐候钢板，体现“从大地中生长出来”的设计语汇。
6.2 主要设备选型
智慧景区系统为核心设备投资方向，包括视频监控摄像机（120台，含AI客流分析功能）、智慧票务闸机（32通道）、户外LED信息屏（8块）、应急广播系统（覆盖全园区）等。供水设备选用变频恒压给水机组（流量25m³/h，扬程40m），消防泵房设于游客服务中心地下层。变配电设备选用SCB14-1250kVA干式变压器，配置柴油发电机（400kW）作为备用电源。上述设备选型均遵循节能、低噪、维护便捷的原则。
第七章 总图运输、主要原辅材料供应及公用辅助工程
7.1 总图运输设计
项目区设置主入口一处、次入口两处。主入口位于地块南侧，与城市道路连接，入口广场集散区面积不小于2000平方米。园区内部交通组织采用“人车分流”：外围设置机动车环路，内部为步行及电瓶车通道。消防车道沿建筑四周设置，净宽不小于4米，转弯半径不小于9米，与市政道路形成环通。游客高峰时期，在景区外围1公里处设置临时应急停车场及摆渡接驳点，避免交通拥堵。
7.2 原辅材料及公用工程
项目运营期主要消耗品为日常维护材料与活动消耗品，年用量较小，就地采购比例可达95%。公用辅助工程方面：给水由市政管网接入，最高日用水量约180立方米；排水采用雨污分流制，生活污水经一体化污水处理设施（处理能力50m³/d）处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》一级A标准后回用于绿化灌溉；供热采用超低温空气源热泵（总制热量约780kW），系统能效比COP不低于2.8，较电锅炉节约运行费用60%以上。
第八章 环保、劳动安全卫生及消防
8.1 环境保护
施工期主要环境影响为扬尘与噪声，采取洒水降尘、夜间禁止高噪声作业等措施控制。运营期生态环境影响重点在于游客踩踏对梨树根系的损伤，设计采用架空栈道与树池篦子结合的方式，并在古梨树集中区域设置护栏围挡，单株围挡半径不小于2米。固体废物实行分类收集，餐厨垃圾交由有资质的单位收运处理。生活垃圾分类收集容器按每50米间隔设置一组，日产日清。
8.2 劳动安全与消防
安全方面，临水区域设置警示标识及救援设施，大型活动须编制专项应急预案并报属地公安机关备案。消防设计：博览馆按耐火等级二级设计，设置自动喷水灭火系统（中危险II级），室内消火栓用水量20L/s；室外消防用水量25L/s，由市政给水管网与消防水池联合供水，火灾延续时间2小时。景区森林防火是重中之重，李清至梨树沟片区设置森林防火隔离带（宽度不小于30米），并布设森林防火预警监测系统一套。
第九章 节能
9.1 能耗分析
项目主要能耗为电力与市政水。经测算，运营期年综合能源消费总量约为268吨标准煤（当量值），其中电力消耗约180万kWh，满足《固定资产投资项目节能审查办法》的相关要求，不属于高耗能项目。年用水量约3.6万立方米，未达到年用水量10万立方米的重点监控门槛。
9.2 节能措施与效果
建筑围护结构按65%节能标准设计，外窗采用断桥铝型材+三玻两腔中空玻璃（传热系数K≤1.8W/㎡·K）。照明全部采用LED光源，室外景观照明依据时段自动调节功率，深夜时段降低50%亮度。节水方面，采用感应式水嘴与无水小便器等节水器具，绿化灌溉全部采用滴灌与微喷灌。经计算，采取节能措施后较基准方案年节约电量约38万kWh，节能率达17.4%。
第十章 企业组织和劳动定员
10.1 组织架构
项目由鞍山市千山旅游集团有限公司出资设立独立法人子公司负责运营管理。组织架构设总经理一名，下设综合办公室、运营管理部、景区服务部、安全保卫部、设施维护部、财务部六个职能部门。活动期间临时增聘安保、保洁及志愿服务人员80至120人。
10.2 劳动定员
运营期常驻人员编制为42人，其中管理人员8人，专业技术人员（含园艺师、策划师、IT运维）10人，服务人员24人。人员来源以本地招聘及集团内部调剂为主，预计提供直接就业岗位42个，间接带动周边就业岗位约120个。
第十一章 项目实施进度计划
11.1 建设工期
项目计划建设工期15个月，具体进度安排如下：2026年3月至4月完成可行性研究批复及初步设计；2026年5月至6月完成施工图设计及招标；2026年7月正式开工，土建施工至2026年12月完成主体结构；2027年1月至3月进行装修及设备安装调试；2027年4月试运营，2027年5月1日梨花节前正式竣工并投入运营。总工期关键线路为设计→土建→安装→调试，各阶段合理交叉。若前期审批顺利，工期可压缩至14个月。
第十二章 招标方案
12.1 招标范围与方式
依据《中华人民共和国招标投标法》及《必须招标的工程项目规定》，项目勘察、设计、施工、监理及重要设备材料采购均采用公开招标方式。因项目主要建设内容为传统房屋建筑与市政景观工程，不涉及政府采购法规定的可不招标情形。招标组织形式为委托招标，委托具备甲级资质的招标代理机构办理。
12.2 标段划分
为保证工程质量和竞争充分性，划分为四个标段：第一标段为梨文化博览馆及游客服务中心施工总承包（含装饰装修），预估合同额2880万元；第二标段为室外景观及市政配套工程，预估合同额1620万元；第三标段为智慧景区系统设备采购及安装，预估合同额560万元；第四标段为监理服务。各标段评标方法均采用综合评估法，其中商务标权重占60%，技术标权重占40%。
第十三章 投资估算及融资方案
13.1 投资估算
经估算，项目总投资为6226万元。项目投资估算构成汇总如下表所示。建设投资中工程费用占比较高，符合一般基础设施项目特征。
| 序号 | 工程或费用名称 | 估算金额（万元） | 占比（%） |
|---|---|---|---|
| 1 | 工程费用 | 4385 | 70.4% |
| 2 | 工程建设其他费用 | 1176 | 18.9% |
| 3 | 预备费（基本预备费5%） | 278 | 4.5% |
| 4 | 建设期利息 | 187 | 3.0% |
| 5 | 流动资金（铺底） | 200 | 3.2% |
| 合计 | 6226 | 100% | |
13.2 融资方案
项目资本金为2226万元，占总投资比例的35.8%，由企业自有资金解决。剩余4000万元拟申请商业银行贷款，贷款期限10年（含宽限期2年），年利率按五年期以上LPR上浮50个基点即为3.80%测算。还款方式采用等额本息，在运营期第1年至第10年内偿还完毕，利息备付率与偿债备付率均满足银行要求。资金使用计划按建设进度分年度安排：第一年投资4000万元，第二年投资2026万元，铺底流动资金于运营期初投入。
第十四章 财务评价
14.1 财务测算主要指标
项目运营期按15年计，基准收益率设定为8%。经测算，主要财务指标如下表所示。总体来看，项目具有较强的盈利能力与清偿能力。
| 序号 | 指标名称 | 单位 | 数值 |
|---|---|---|---|
| 1 | 项目财务内部收益率（所得税后） | % | 13.2 |
| 2 | 项目财务净现值（Ic=8%，所得税后） | 万元 | 1936 |
| 3 | 项目投资回收期（含建设期） | 年 | 6.8 |
| 4 | 总投资收益率（ROI） | % | 9.6 |
| 5 | 资本金净利润率（ROE） | % | 15.8 |
| 6 | 盈亏平衡点（生产能力利用率） | % | 48.5 |
14.2 不确定性分析与财务生存能力
敏感性分析表明，对财务内部收益率影响最大的因素是游客量，其次为经营成本。当游客量下降15%时，财务内部收益率降至10.1%，仍高于基准收益率8%，说明项目抗风险能力较强。财务计划现金流量表显示，项目计算期内各年累计盈余资金均为正数，具备良好的财务生存能力。年均上缴税金及附加约96万元，所得税约210万元，对地方财政有正向贡献。
第十五章 建设项目风险分析
15.1 主要风险识别
项目主要面临三类风险。一是自然气候风险，花期受倒春寒、大风等不利天气影响明显，可能导致当年客流大幅低于预期。二是市场竞争风险，周边地区仿效开发同类梨花主题项目，可能形成客源分流。三是运营管理风险，大型节庆活动期间人流密集，存在踩踏、疫情防控、食品安全等公共安全风险隐患。
15.2 风险防范与应对措施
针对气候风险，通过保险机制转移，投保花期气象指数保险，设定气温低于阈值时自动触发理赔，保障基本收益。同时大力发展非花期研学与会议业务，降低对花期的依赖。针对竞争风险，持续深化文化IP建设，与国内头部文旅运营机构合作，保证内容创新能力，构建品牌护城河。针对安全风险，建立客流实时监测预警系统，当景区瞬时承载量达到最大承载量80%时启动限流措施；每年组织不少于两次应急演练，并与属地应急、卫健部门建立联动机制。
第十六章 结论和建议
16.1 结论
本项目符合国家文旅融合发展战略与鞍山市产业发展导向，建设条件良好，市场需求旺盛，经济指标优于行业基准水平，社会效益与环境效益显著。经过全面论证，千山梨花节可研结论为：项目建设是必要的，条件具备，方案合理，财务可行，风险可控，建议尽快立项实施。
权威依据：《“十四五”旅游业发展规划》明确支持“旅游+文化”融合发展；国家发展改革委《投资项目可行性研究报告编制指南》指出，充分论证项目落地性与成长性是实现有效投资的关键前提。本项目正是基于上述导向和客观市场需求所推进的优质文旅项目。
16.2 建议
一是建议建设单位尽快落实项目建设用地手续，同步推进千山梨花节可研报告评审，缩短前期准备周期。二是加强与属地农业农村部门的协作，将项目建设与高标准农田建设、美丽乡村建设等专项资金统筹使用，放大资金效益。三是建议运营期第一年采取免门票或低价促销策略迅速打开市场，积累口碑。
附表
附表一：财务效益增量测算表
| 序号 | 年份 | 营业收入(万元) | 经营成本(万元) | 税金及附加(万元) | 净利润(万元) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 运营期第1年 | 2310 | 1180 | 69 | 636 |
| 2 | 运营期第2年 | 2900 | 1350 | 87 | 932 |
| 3 | 运营期第3年 | 3200 | 1480 | 96 | 1050 |
| 4 | 运营期第4年 | 3260 | 1520 | 98 | 1068 |
| 5 | 运营期第5年 | 3320 | 1560 | 100 | 1088 |
附表二：产能与产品结构调整表（按功能板块划分运营收入及占比）
| 功能板块 | 主要收入来源 | 年收入(万元) | 占比 |
|---|---|---|---|
| 门票及观光体验 | 梨花节及常态门票 | 1240 | 38.8% |
| 文化博览研学 | 研学课程、临展门票 | 460 | 14.4% |
| 商业市集及餐饮 | 摊位租金、自营餐饮 | 890 | 27.8% |
| 停车及配套服务 | 停车费、电瓶车、讲解 | 410 | 12.8% |
| 其他（文创、线上等） | 梨花衍生品销售 | 200 | 6.2% |
| 合计 | 3200 | 100% |
附表三：主要经济技术指标表
| 序号 | 指标名称 | 单位 | 数值 |
|---|---|---|---|
| 1 | 总用地面积 | m² | 268000 |
| 2 | 总建筑面积 | m² | 8600 |
| 3 | 容积率 | — | 0.032 |
| 4 | 建筑密度 | % | 1.8 |
| 5 | 绿地率 | % | 78 |
| 6 | 停车位 | 个 | 490 |
| 7 | 总投资 | 万元 | 6226 |
| 8 | 年接待游客量（稳定期） | 万人次 | 58 |
| 9 | 年营业收入（稳定期） | 万元 | 3200 |
| 10 | 财务内部收益率 | % | 13.2 |
附件
附件一：项目备案证（鞍发改社会〔2025〕第88号）
附件二：营业执照（鞍山市千山旅游集团有限公司，统一社会信用代码91210300MA0XXXXX）
附件三：项目用地预审与规划选址意见书
附件四：千山风景名胜区管理委员会同意项目选址的复函
附属图表：项目运营期年营业收入预测图（元/年），如下所示。