某商业地产REITs发行商业尽职调查报告

项目背景： 某头部商业地产运营商拟将旗下5个核心商圈购物中心打包发行REITs，资产总估值约40亿元，拟募集资金20亿元。为满足监管要求及投资者尽调需求，委托中撰咨询开展商业尽职调查，全面评估底层资产质量、租约稳定性、运营能力及合规性，助力项目成功上市发行。

🔍 尽职调查范围与方法

项目团队采用现场尽调、资料审阅、租户访谈、第三方评估等方式，重点覆盖以下领域：
➤ 底层资产： 核查5个购物中心的产权证照、土地用途、规划验收、抵押查封等；
➤ 租约结构： 审阅主力店及小商户租赁合同，分析租约期限、租金水平、递增机制、续约率；
➤ 财务尽调： 审计近三年经营现金流、租金收缴率、运营成本、资本性支出；
➤ 运营能力： 评估招商能力、租户管理、物业服务、空置率、客流量及销售额；
➤ 合规审查： 核查消防、环保、特种设备等合规性文件，识别潜在行政处罚风险。

⚙️ 关键发现与风险提示

1. 租约风险： 2个购物中心的主力租约将于2026年到期，续约不确定性可能影响未来现金流；
2. 资产瑕疵： 1个项目存在部分区域规划验收未完成，影响产权合规性；
3. 运营风险： 个别项目空置率上升至12%，高于行业平均水平，需关注招商进展；
4. 财务风险： 应收账款账龄延长，部分租户欠款金额较大。

🏆 尽调成果与发行助力

✅ 基于尽调发现，协助发行方完善信息披露，针对主力租约到期风险制定缓释措施（提前续约谈判、储备替代租户）。
✅ 推动项目方完成规划验收整改，消除合规障碍。
✅ 尽调报告获交易所及投资者认可，项目成功发行，募集资金20亿元，发行利率低于同期市场水平。
✅ 客户评价：“中撰咨询的尽调报告非常扎实，为REITs成功发行提供了关键支撑，专业度值得信赖。”